Verkauf von Palästen, Gutshöfen und historischen Immobilien in Polen | Justyna Stęplewska

Nieruchomości Zabytkowe

Möchten Sie einen Palast, ein Schloss oder ein Herrenhaus in Polen erwerben? Als Immobilienmaklerin mit Sitz in Posen habe ich mich auf die Vermittlung historischer Anwesen in der Region Großpolen (Wielkopolska) sowie in allen westlichen Landesteilen Polens spezialisiert. Allein in Großpolen existieren heute noch rund 1.500 historische Anwesen und damit eine beständige Auswahl potenzieller Immobilienangebote.

Auch im Jahr 2025 gibt es weiterhin Grundstücke und Anwesen mit ungeklärter Rechtslage, offenen Eigentumssituationen oder laufenden Gerichtsverfahren. Durch meine enge Zusammenarbeit mit Eigentümern, Behörden und Kommunen begleite ich solche Prozesse und informiere gezielt Interessenten mit entsprechenden Suchkriterien über mögliche Erwerbsoptionen in naher Zukunft.

Kurzinformationen für Kaufinteressenten aus Deutschland

Wer ist zum Erwerb von Immobilien in Polen berechtigt?

Gelegentlich findet man im Internet noch die veraltete Aussage, dass Ausländer in Polen keine Immobilien erwerben dürfen. Diese Information ist unzutreffend. Grundsätzlich steht der Erwerb von Immobilien in Polen allen Personen offen. Einschränkungen beziehungsweise zusätzliche Genehmigungsverfahren betreffen in der Regel lediglich landwirtschaftliche Grundstücke sowie Käufer mit Sitz außerhalb der Europäischen Union. Für diese Käufer ist vor dem Erwerb eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums erforderlich. Diese wird gegen eine einmalige Gebühr von rund 500 EUR erteilt, sofern ein aktuelles polizeiliches Führungszeugnis vorgelegt wird und seitens der Behörde keine sicherheitsrelevanten Bedenken bestehen.

Die Genehmigung für Käufer außerhalb der EU wird stets objektspezifisch erteilt. Für jeden weiteren Erwerb ist ein separates Genehmigungsverfahren notwendig.

Denkmalschutz in Polen

In Polen wird grundsätzlich zwischen zwei Formen des Denkmalschutzes unterschieden: dem nationalen und dem lokalen Denkmalschutz. National geschützte Objekte sind in den jeweiligen Landesdenkmalverzeichnissen der Woiwodschaften gelistet und unterliegen der Aufsicht der Denkmalbehörde der Woiwodschaft (Konserwator Zabytków). In diesen Fällen müssen sämtliche baulichen Maßnahmen – sowohl Arbeiten an der historischen Bausubstanz als auch An-, Um- und Erweiterungsbauten – vorab mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt und von dieser genehmigt werden.

Zahlreiche kleinere oder historisch weniger bedeutende Gutshäuser sind hingegen lediglich in kommunalen Denkmallisten verzeichnet. Für Eigentümer bedeutet dies in der Regel deutlich mehr Freiheiten und Gestaltungsspielraum bei der baulichen Nutzung.

Die Erfahrung der letzten Jahre zeigt, dass die Zusammenarbeit mit den Denkmalbehörden in der Praxis meist kooperativ verläuft, da ein grundsätzliches Interesse daran besteht, historische Immobilien zu erhalten und einer sinnvollen Nutzung zuzuführen.

Steuerbefreiung bei Denkmälern

Ein wesentlicher Vorteil denkmalgeschützter Immobilien in Polen ist die Möglichkeit, eine Befreiung von der jährlichen Grundsteuer zu beantragen. Für privat genutzte Denkmäler entfällt die Grundsteuer in der Regel vollständig. Auch für lokal geschützte Denkmäler kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Grundsteuerbefreiung beantragt werden. Bei gewerblich genutzten Immobilien hingegen bleibt die Grundsteuer in der Regel bestehen.

Kaufpreise für Schlösser und Herrenhäuser in Polen

Die Preise haben in den letzten fünf Jahren deutlich angezogen, wobei es je nach Lage und Zustand Angebote in allen Preisklassen von fünf- bis siebenstelligen Beträgen gibt. Kaufinteressenten sollten berücksichtigen, dass in Polen Bau-, Material- und Handwerkskosten ebenfalls deutlich gestiegen sind. Bestimmte Dienstleistungen oder Heizsysteme – wie beispielsweise Wärmepumpen – können jedoch aktuell noch bis zu 20 % günstiger sein als etwa in Deutschland.

Einige Herrenhäuser können zwar für vergleichsweise geringe Beträge erworben werden, diese sind jedoch in der Regel stark sanierungsbedürftig und befinden sich häufig in schwer vermarktbaren Lagen. Hinzu kommen oftmals zersiedelte Grundstücke mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen oder landwirtschaftlichen Betrieben in unmittelbarer Nachbarschaft.

Sanierungskosten für Schlösser in Polen

Die Sanierungskosten für historische Anwesen sind stets individuell, da sie von der zukünftigen Nutzung und den persönlichen Vorstellungen abhängen und sich nur schwer pauschal beziffern lassen. Als grobe Orientierung sollten Sie jedoch mit mindestens 20 000 zł (~4.600 EUR) pro Quadratmeter Nutzfläche rechnen.

Wenn Sie diese finanziellen Mittel nicht sicher einplanen können oder keine einschlägige Erfahrung mit der Restaurierung denkmalgeschützter Objekte besitzen, empfehlen wir vom Kauf abzusehen. Das Risiko, dass ein solches Vorhaben zu einem langwierigen und kostspieligen Projekt wird, das möglicherweise aufgegeben werden muss, ist erheblich.

Fördermöglichkeiten für Denkmäler

Grundsätzlich können für jedes denkmalgeschützte Objekt Fördermittel beantragt werden. Höhe und Umfang der Förderungen hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab. Bei größeren, historisch wertvollen Gebäuden bestehen in der Regel höhere Fördermöglichkeiten, sowohl aus nationalen als auch aus EU-Programmen. In den letzten Jahren sind die ausgezahlten Summen jedoch insgesamt zurückgegangen.

Eine weitere attraktive Möglichkeit ist die steuerliche Abschreibung aller mit dem Denkmal verbundenen Kosten. Das Programm Pałacyk Plus ist vergleichbar mit dem Konzept der Denkmal-AfA in Deutschland und unterstützt den Erhalt sowie die Sanierung historischer Immobilien durch finanzielle Entlastungen. Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieses Programms ist, dass Sie in Polen steuerpflichtig sind, also dort arbeiten oder ein Unternehmen führen.